雷先生：董律师，您好！我是一名在意大利生活的中国小伙子，近来决定和未婚妻去威尼斯生活，因此要在那里买房。我被建议在签订正式的销售合同之前，先缔结一个预约合同。麻烦您为给我介绍一下何谓预约合同。

董丽芳律师：雷先生，您好！购买自己的第一套房子是我们每个人的人生中的重要一步，因而，建议您先签订一个预约销售合同，它规定了正式合同的“最高”条件，但没有正式合同所要求的庄重性和义务。

人们将销售预约合同界定为具有正式销售合同的一切基本要素、并使双方当事人负有在将来缔结正式合同之义务的合同。

在双方当事人认可的情况下，他们可以在签署正式的销售合同时补充或修改预约合同的条款。这正是预约合同的功能：在当事人之间创造一个“初始的”合同约束关系，并使他们之后能够详细而冷静地确定正式合同的完整内容。

通常说来，在预约合同中规定了双方当事人缔结正式合同的期限。

就其形式而言，《意大利民法典》第1351条规定预约合同应当采取法律对正式合同所要求的形式；因此在销售不动产的情形，预约合同必须采取书面形式，否则无效。

最后，根据《意大利民法典》第2932条，如果负有缔结正式合同债务的一方当事人未履行，在可行且不违反约定的情况下，另一方可通过诉讼获得一个效果与未能缔结的合同一致的判决。因此，如果卖方不履行，我们便可获得一个针对他的判决，产生使买方通过传来取得获得房屋所有权的效果。从这个角度看，可推断预约合同的规定本质上可约束双方达成协议并签署最终的销售协定，尽管它并非正式合同，通过这种方式确保买方不至于在陷入冗长无益的磋商后，却一无所得。

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