租赁合同

CONTRATTO DI LOCAZIONE

-房东 （LOCATORE）

-租客   (CONDUTTORE )

签租赁合同之前要仔细阅读的合同重要信息：

1）合同的类型

2）月租金（CANONE DI LOCAZIONE)

3）合同的有效时长

4）房客的权利/义务

5）房租包括/不包括的费用

6）能源性能证书“APE”

（展示房子的能源性能证书“APE” 并在注册合同的时候会交给租客， 这份证件描述一整栋楼的能源等级。（如一年大概需要花费多少能源、供暖上、空调上、热水上等.

7）宜居性证明

（除了能源性能证书，房东还需要把宜居性证明交给租客，这是一份可以证明房子是安全以及可以住人的证件）

8）押金/保证金

（DEPOSITO CAUZIONALE )

9）租赁合同的注册

（房东和房客需在签订合同后的30天内登记租赁合同，不然合同不会生效）

当租赁合同时长不超过一年内的， 则没必要登记.

租赁合同在税务局

（AGENZIA DELLE ENTRATE ) 登记，需要支付登记税

（IMPOSTA DI REGISTRO ).

注意：暗地里支付租金是违法的，合同没被登记，房客的权利是没有办法得到保障.

合同的种类

1）自由规定租金合同

LOCAZIONE ABITATIVA

4+4 合同（CONTRATTO 4+4)

有效期是4年， 合同到期不解除合同会自动延期4年

解除合同(Disdetta dal contratto ) ,房子到期前6个月需要寄挂号信发出预先通知（Preavviso) 房东.

4+4 满8年后，房东和租客可以制定新条件签订合同，同样的需要用挂号信在合同到期前6个月通知对方，不管是制定新条件合同还是解除合同。

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自由规定租金合同里会加入以下条款:

-房子租出去时的状况（租客记得拍照记录）

-合同有效期（至少4年）

-租金

-根据意大利国家统计局（ISTAT）的租金调整

-房东和房客如何分摊房子的日常维修费和特殊维修费

-如何分配所有额外的费用

-把APE 交给租客

- 所有其他协定

签此类合同的租客可享有减税

2）租金受控制的租赁合同

ACCORDO TERRITORIALE SULLE LOCAZIONE ABITATIVE

（协议租金租赁合同/ 3+2合同), 最短有效期3年，合同到期会延期、自动续签另外2年，也可以选择签一个有效期长一点的合同：4+2 或者5+2.

签这种合同房东和租客都可以申请减税，享受税务上的折扣的权利。

租金是由市政府决定的，租金高低取决于房子类型和房子所在的地区。例：市中心的房子比郊区房子贵，那么受控制的租赁合同的房租比自由规定租金的房租便宜。

房东只能在第一次合同到期的时候，也就是说前3年之后，以及在特定的情况下才可以解除合同.

租客只有在严重的情况下才可以在3年到期前解除合同

放弃/解除合同都需要提前通知，这个通知至少合同到期前6个月用挂号信寄出。

3）临时租赁合同

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA

有效期得最少是一个月，最多是18 个月，不会续签。 合同到期会自动解除。

如某些理由需要续签临时租赁合同，那么续签合同得请求需要用挂号信通知房东，只要租客还有理由短期居住在这所房子里时，房东可以要求房客续签临时租赁合同.

签订这种合同需求是短期住在某一所房子里。

适合学生、短期工人、出差人士等。

4）大学生租赁合同

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI

只能大学生才能办，合同有效期可以从6个月到3年。

第一次到期时可以续签，续签是自动得，合同得有效期和第一次合同的有效期是一样的。

租客解除合同需要提前一个月或者三个月用挂号信寄出。

使用这种合同房东有权利要求减税.

5）赎买租赁合同

先租后买，房客在租赁合同到期时决定把这个房子买下来。

租金会比一般租金高，因为里面还包括了一部人赎买房子的押金，此类合同的有效期最长可达10年。

6）工作租赁合同

CONTRATTO DI LOCAZIONE D’OPERA

7）无偿使用合同

无偿使用的合同与租赁合同不同。

无偿使用意思是免费的，也就是说，你不需要支付月租金。

拥有一个无偿使用的房子的人被称为“COMODATARIO”,在合同结束时必须离开房子

无偿使用合同和租赁合同一样，必须在税务局登记。

8）转租合同

临时合同和大学生合同是不能转租的

转租合同有效期不能超过和房东签订的租赁合同有效期

9）替代合同（SUBENTRO ）

转让合同需要付税

替代合同不需要付税

解除合同需要挂号信

**合同延期需要在至少合同过期前30天通知税务局，需付税。

**自动续签是不需要签订一份新合同，但是合同延期还是要做的，除非选择了统一税率税制

（CEDOLARE SECCA)

10)统一税率税制（CEDOLARE SECCA)

统一税率税制是一种付租赁合同税的方式，它不需要支付登记合同、解除合同和延期合同税。

审查合同/修改合同/草拟合同

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